品牌时代|榆次2018年上半年度楼市白皮书

来源：老炮儿房评发布时间：2018-08-17 09:09:29

楼价不应该这么高，但还是会更高。这是两个不同的问题，应然问题和实然问题。

一、政策分析

1、太原人才*政策落地，带动购房需求

2018年6月12日，太原市政府颁布了人才*新政，具体规定如下：

a、降低人才*门槛：专科40岁以下，本科45岁以下，硕士以上无年龄限制可直接*，配偶、子女、父母可随迁；

b、材料合格现场准迁：《准予迁入证明》延伸至全市六城区72个派出所均可办理；

c、支持人才创新创业：对人才，分等级实施补贴

老炮儿观点：相较于其他城市人才*政策来说，太原本次人才*政策相对响应者寡，未及其他城市的火热场面，显示出太原对人才的吸引力偏弱。

2、限购政策落地，太原楼市四限并行

5月14日，太原市曝出“限购”政策；本市限购2套，外地客户限购1套；首套房*比例不得低于30%，2套房*比例不得低于40%，3套房不予贷款；商品住房价格控制；取得预售房源必须一次性对外销售。7月4日太原市宣布正式落地实施限购。

老炮儿观点：自此，太原也加入了限购、限外、限贷、限价四限并行的队伍中，限购能够抑制房价短期内快速增长，对于太原地产健康发展有重大意义。

3、731政治局会议

每年7月份的中央政治局会议对于中国社会和经济来说都是一件大事。因为该会即要对上半年经济工作进展进行总结，更要对下半年经济工作做出安排，起到了承上启下的作用。

今年的政治局会议比去年晚了一周，在7月的较后一天召开，关于房地产有73个字的表述，摘录如下：

“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

老炮儿观点：中央的态度是明确的，房价过快上涨有损民生，同时又担心积极的财政政策和稳健的货币政策释放的资金再次过度流入房地产，基于资源搭配和平衡发展的需要，需要更严格的行政政策来对冲。遏制房价上涨，也将开启房地产未来发展的新格局和新篇章。

二、土地市场

1、2013-2018年土地市场：地价稳步上升，履创新高

土地供应方式成交主要方式：土地招拍挂

供应建面：2018年1-6月份土地供应建面264万方，达到2017年全年供应的62%；

成交建面：2018年1-6月份土地成交建面232万方，达到2017年全年成交的55%；

成交楼面价：2018年1-6月份土地成交楼面价1691元/㎡，创榆次历年土地成交新高峰。

2、2018年1-6月份土地市场成交情况：土地成交火热，品牌布局频繁

2018年上半年，榆次土地市场供应较为活跃，共计供应土地29幅，其中，成交20幅，流拍6幅，未开拍3幅，整体情况较优；

通过观察竞得人我们可以发现，保利、首创再得新地，扩大布局；当代、雅居乐头次布局晋中；晋中正越来越成为品牌开发商的布局新选择；

3月21日，晋中市产生了新的地皇，中凯佳地产斥资8亿元购得编号为JZGT2018T26的土地，楼面价达到了 4258元/㎡（后有消息称万科已拿到该地块），表明榆次的土地价值越来越受到整个市场的认可。

三、商品房市场

1、市场供求：供小于求，库存去化明显

1-6月，榆次市场住宅供应套数3757套，成交4427套，成交率117.8%；

基本所有户型成交均超过供应，尤以110-120刚需小三居户型*多，成交超供应一倍；

供应与成交趋势基本趋同，表明市场对于供应房源基本可以全部去化。

2、成交排行榜：量价齐升，品牌开发商完全霸榜

2017年下半年有2个新的品牌项目入市，成交套数比上半年有所增加，品牌项目单价也有11%的上扬；

2018年上半年有1个新的品牌项目入市，与2017年下半年相比，2018年上半年成交套数几乎有了翻倍的上涨，品牌项目单价涨幅更是达到了20%，市场火热程度较高。

3、一手房成交均价：稳定上涨，仍有空间

12个月的时间里，月度成交价环比上升与下降的均为6个月，上升的月份涨幅大于10%的有5个月，下降的月份有5个月下降幅度均在5%左右，房价年度整体涨幅52.7%，房价增长明显；

从6000元到8000元，榆次只用了一年的时间，房价增速较快。

4、二手房成交均价：持续上涨，与一手房趋同

近一年榆次二手房市场基本呈现稳定的价格增长，价格从一年前的5369元增长到了今年6月的6679元，同比增长24%，与新房半年涨幅（20%）基本持平；

从涨幅看，2018年每月涨幅明显高于2017年，这与新房市场持续火热有关，同时也受上半年一手房供应量较小影响。

老炮儿观点：

政策层面：太原人才*、限购双政策，对榆次房地产市场的利好持续加码。

土地市场：土地市场供求两旺，品牌开发商持续拿地，榆次土地市场持续看好。

商品房市场：目前榆次楼市普遍缺货，呈现需求型失衡，下半年品牌开发商供货较多，失衡情况将有所缓解。

四、下半年市场运行预判

1、调控政策持续收紧，榆次利好将不断加码

太原限购政策影响突显，未有松动迹象，结合中央政府下决心解决好房地产问题的态度，太原楼市挤压客户外溢榆次购房的动力愈加强劲，榆次楼市利好不断。

2、品牌开发商持续布局，2018年榆次全面进入品牌开发商时代

2018年上半年，红星、保利、恒大等品牌均已实现开盘，摘得榆次市场前前三名桂冠，其余品牌开发商亦有不俗业绩；

下半年品牌开发商仍有新货持续入市，将延续上半年“井喷”态势，实现开盘即清盘，2018年榆次房地产市场全面进入品牌开发商时代。

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